No artigo anterior, deu-se a oportunidade de analisarmos os fatores importantes aquando da assinatura de um contrato promessa de compra e venda (CPCV) legal e protetor das partes envolvidas. 

Ler mais | “Não assine um contrato promessa sem antes saber que…”

Acontece que nem sempre as coisas correm como queremos e pode haver situações em que os promitentes comprador ou vendedor entram em incumprimento, mesmo sem querer. Vejamos…

No caso de se tratar de incumprimento por parte do promitente comprador, pode retratar-se (i) se o ato de aquisição do imóvel não se realizar até ao limite da data prevista na cláusula referente ao prazo para a marcação da escritura ou documento particular autenticado (DPA) definitivo, pelo facto daquele não ter informado a parte promitente vendedora do dia, hora e local a determinar, respeitando o prazo mínimo de antecedência.

Como também poderá entrar em incumprimento se (ii) à data da suposta marcação faltar algum documento que seja de sua obrigação, pertinente e imprescindível à efetivação do negócio.

Seja em que caso for, as regras seguintes serão regidas pelo documento assinado ou pela lei, bem como as consequências, se a culpa for do promitente comprador, levando à perda do sinal pago.

Já se se tratar de incumprimento por parte do promitente vendedor, pode retratar-se (i) pela não comparência no dia, hora e local onde se marcou a escritura/DPA definitivo, podendo ter de restituir o sinal pago, mas em dobro. Ou se, (ii) à data do negócio definitivo, não apresentar documentação ou informação que seja de sua obrigação. Esta documentação, em alguns casos, pode recair-se por atrasos relativamente a quem as emite e não tanto sobre a obrigatoriedade de quem as recolhe; ainda assim, trata-se de um incumprimento.

Mas o que poderemos fazer caso alguma das partes atravesse esta realidade? 

No dia, hora e local da marcação da escritura/DPA, a parte que não compareceu pode  pedir uma certidão de não comparência ao profissional a titular o mencionado negócio, podendo acionar as medidas penais aplicáveis a este incumprimento, ficando munido de uma prova em como efetivamente compareceu, tal como estabelecido no CPCV. 

Porém, é de apelar às partes interessadas na compra e venda que, caso seja possível, podem e devem optar por uma adenda ao CPCV, detalhando o acontecimento e as novas regras. A solução passa por mediar a questão da melhor forma possível, para que se consiga chegar a bom porto e sem consequências prejudiciais para qualquer das partes. Coerência e transparência acima de tudo, para que se observe um negócio fidedigno e seguro.

Independentemente de se tratar do promitente comprador ou do promitente vendedor, poderá haver um sem número de incumprimentos que podem surgir aquando da formulação de um CPCV. Por isso, contacte um solicitador perto de si. Na próxima rubrica falarei sobre o procedimento a realizar após a assinatura da escritura/DPA de compra e venda.